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融信中国负债1678亿融资成本超10?王项目进展缓慢近百亿资金被套牢 [复制链接]

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      近日,融信中国发布2018年年报显示,截至2018年12月31日,全年实现合同销金额达约1218.8亿元,同比增长约73.35?目标完成率102?销面积562.4万平米,同比增长25?
      
      融信中国2016年以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王后^一举成名 ̄,^地王收割机 ̄也成为融信中国的显著标志。
      
      然而,长江商报记者注意到,2016年融信中国因拿下多宗地王名声大噪的同时也被^地王 ̄所拖累。近三年时间过去,不少地王项目实际进展缓慢,涉及资金近乎百亿。
      
      一方面造成销成本连年增加,2018年高达263亿元。另一方面,销周期延长,拉低了毛利率。年报显示,2017年毛利率下滑至16.56?2018年达到23.47?但仍然低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52?
      
      值?#31859;?#24847;的是,融信中国向来?#32422;?#36827;著称。2016年上市之前,曾经因为超过1500?净负债率刷?#29575;?#22330;纪录。最新2018年报数据显示,融信2018年总债务为人民币625亿元,净债务为人民币375亿元,净负债率为105?虽有明显改善但仍高于行业水平。
      
      2019年,融信主动降速,将^稳 ̄作为首要目标,保利润、降负债,^有质量的增长 ̄将成为其未来发展主基调。针对相关经营?#23548;?#29366;况,长江商报记者联系到融信中国方面,截至发稿没有得到回复。
      
      三年销破千亿,土地储备翻倍
      
      长江商报记者梳理融信中国近年财报发现,融信中国?#23548;?#21576;现跳跃式发展,2014年-2018年,?#26174;?#38144;额分别为89.49亿元、119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元。此外,融信2016和2017年的销?#23548;?#22686;长均超过100?分别同比增长107?104?2018?#26174;?#38144;额也有不错的表现,较去年增加约73.35?达到1218.84亿元。
      
      融信中国的飞跃式发展离不开在土地市场的攻城略地。历史数据显示,土地储备在连续数年翻倍增加,从2015年约517万平米快速增长到2016年1100万平方米和2017年约2315万平方米。
      
      具体来看,2015年融信中国一年内并无?#23637;?#20219;何新土地。2016年融信中国进入激进拿地状态,拿下多个地王项目,全年以484.45亿在全国拿下21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米。其中,当年融信中国摘得全国单价地王静安区中兴社区N070202单元两幅地块,一战成名。
      
      2017年,融信中国继续扩大规模、加速拿地。当年,融信就通过?#20449;?#25346;、收并购等方式新增78个项目,新增总建面达到1482万平方米。其中,通过?#23637;?#23425;波海亮及安徽海亮55?权,融信中国新增约500万平方米土地储备。
      
      与2016年、2017年疯狂的表现截然相反,2018年在拿地上显得极为谨慎。根据融信中国2018年财报显示,2018年,公司新增地块24幅,总建筑面积约447.5万平方米,权益面积195.6万平方米,在拿地面积降低的同时,融信已将拿地平均成本降至5183元/平米,拿地总价191亿元,同比大幅下降73?
      
      拿地大幅下降是否会影响未来规模发展?融信中国认为,为了降杠杆而牺牲规模是?#32531;?#29702;的。融信中国减少拿地一方面是为去杠杆考虑,另一方面,也?#20999;?#19994;?#38382;?#20915;定的,毕竟2018年中国房地产企?#28783;?#36941;拿地增速下降。
      
      对此,克尔瑞称,事实上对于融信而言,单纯的降负债并非难事,而如何把控好未来规模、利润?#26696;?#26438;三者间的平衡,才是真正的最难考验。
      
      值?#31859;?#24847;的是,与其他房企相比,融信中国毛利率和净利润率并不算高,2018年融信中国营收343.67亿元,同比增长13.27?净利润35亿元,同比上升31?归母净利润同比上升28?22亿元。毛利率同比增长6.91个百?#20540;?#33267;23.47?净利率同比增长1.38个百?#20540;?#33267;10.10?
      
      克尔瑞分析称,虽然各利润指标出现不同程度的上升,但整体利润率并不高,未来企业应继续提升盈利能力。与融信中国销额相近的雅居乐集团,在2018年净利润达到了人民币83.58亿元,毛利率为43.9?中国金茂2018年归母净利润为52.1亿元,毛利率为38?
      
      地王项目发展缓慢拉低毛利率
      
      2016年可以称为中国^地王年 ̄。CRIC数据显示,2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。融信中国也是因为在这一年拿下^上海静安地王 ̄而一鸣惊人。
      
      同年9月,融信中国以58亿元天价竞得南京仙林湖NO.2016G58的地块;2017年3月,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;同月,融信又?#32479;?6.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。融信因此被称为^地王收割机 ̄。上述两个项目涉及资金近乎百亿。
      
      值得关注的是,融信中国约75?土地储备位于中国一二线城市的黄金地段,相对优?#23454;?#22303;地储备也为融信中国未来的发展提供了有力支持。但不可否认的是,之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目,或许会成为未来发展的掣肘。
      
      长商报记者注意到,2016年,融信拍下的上海静安区中兴社区地王,至今仍面临解套难的问题,项目发展近乎停滞。南京仙林湖地块历时两年多建设,已有案名的融信世?#25237;?#26041;项目,曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示,该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。
      
      地王项目实际进展缓慢。一方面造成销成本连年增?#21360;?#38271;江商报记者梳理发现融信中国2014年的销成本仅为29.59亿元,2015年为47亿元,2016年为90.7亿元,同比增长92.96?2017年大幅增加179.13?253.2亿元。2018年达到263亿元,同比增加3.89?此外,2018年销及营销成本11.37亿元,同比增加38.91?而行政开支更是同比大涨53.04?13.41亿元。
      
      财经评论员肖磊认为,销成本、行政开支和财务费用是衡量一个企业整体竞争力的的重要数据,目前看,融信这方面的成本处在行?#21040;?#39640;位置,而且增速比较快,所以对后续整体的营销会带来一定的不确定性。
      
      另一方面,导致土地周转率降低,销周期延长,拉低了毛利率。年报显示,2016年,融信中国毛利率20.24?同比下滑16个百?#20540;磧?017年毛利率下滑至16.56?2018年达到23.47?低于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数26.52?
      
      高利率发债融资成本高超10span>
      
      前两年的速扩张给融信中国带?#25139;?#19981;小的资金压力。
      
      2016年上市之前,其就曾经因超过1500?净负债率刷?#29575;?#22330;纪录。长江商报记者梳理发现,2014-2018年净负债率分别为:1541?247?101?159?105?其中2016年大?#30452;使?#22478;略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿,同比增长155.07?
      
      截至2018年末,融信中国流动负债1276.7亿元,非流动负债401.55亿元,合计负债总额高达1678.26亿元。
      
      扣除预收账款的资产负债率达到74.46?较2017年末76.15?降了1.7个百?#20540;?不过公司资产负债率水平仍高于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.12?净负债率方面,2018年融信中国净负债率为105.39?较2017年的159.08?幅所下降,但该指标高于标准排名统计的100家上市房企的中位数80.84?
      
      同时,融信中国短期借款为248.23亿元,公司在手现金及银行余额?#24067;?50亿元,现金短债比大于1倍。短期偿债能力较去年?#20852;?#25552;升。
      
      ?#25353;?#25968;据可以看到融信中国的杠杆水平高于行业的中?#20154;?#24179;,需警惕财务风险。 ̄2018年年初,CFO曾飞燕表示将在当年末将净负债率下降至100?内。2019年融信中国的净负债率目标是降低到700?
      
      ^由于对扩张的需求?#25237;?#20538;务的填充,在动态中,也就?#20999;?#35201;很高的现金流来维持扩张,就不得不高成本融资,所以优先?#26412;?#30340;利率高。 ̄肖磊指出。
      
      2018年,融信中国?#22836;?次发行了约10亿美元优先?#26412;n?次11亿港元配和1次13亿证券。进入2019年,融信中国的融资动作也是频繁上演,其中分3次发行约7.08亿美元优先?#26412;?用于现有债务再融资。并于今年4月4日,宣布第三次进行股本融资,计划先旧后新配股净筹约11.8亿港元。
      
      值得关注的是,近期融信中国一直频繁高利率发债,其中2018年末、2019年初三次发债利率分别达到11.50?11.25?10.5?最新发行2亿元美元优先?#26412;?利率为8.75?而同期内发美元债的融创利率为7.875?旭辉为6.55?雅居乐为6.7?而近期整体房地产行业境外融资成本仅在6?8?间。
      
      针对融信中国的高利率发债,易?#21451;?#31350;院研究总监?#26174;?#36827;向长江商报记者表示,?#20843;得?#20225;业对于资金方面是比较?#26159;?#30340;,?#27604;?#20174;侧面也?#24471;?#36817;期市场降温带?#25139;?#19968;定的影响。特别是地王项目进展比较停滞,?#24471;?#22320;王项目经营压力增?#21360;5比徽?#31867;问题后续是可以得到缓解的,通过发债也可以导入流动性,对于项目加快运作和建设?#25250;?#22909;的。 ̄
      
      狂奔过后,降负债,保利润,^有质量的增长 ̄成为融信中国未来发展的主基调。肖磊向长江商报记者指出,融信未来的方向依然跟大部分房地产企业一样,面临转型问题,^这种转型可能不是像大?#22836;?#20225;?#30446;?#34892;业,而是从激进拿地,高成本推广,变成精细化运作,控制整体成本和提高项目溢价,?#32422;?#21518;续的财务结构的优化。 ̄
      
      (文章来源:长江商报)
      
      
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